住宅ローン3,000万円を組める年収と返済計画は?シミュレーションで解説

住宅の購入における資金計画に多くの方が利用する住宅ローン。
住宅ローンの借入可能額には年収が大きく影響します。
借入金額に伴い返済額も増加していくため、適切な返済計画が必要です。

ですが、自身にとって適切な資金計画の基準は何なのでしょうか?
また、必要な頭金や住宅ローンの返済が難しくなった場合はどうすればよいのかなど、わからないことが多いですね。

今回は住宅ローンを3,000万円組む場合に必要な年収などを中心に、住宅ローンのポイントを詳しくご紹介します。

住宅ローン3,000万円を組める年収とは?

はじめに、住宅ローンを3,000万円組むためにはどれぐらいの年収が必要なのでしょうか?

  • 住宅ローン3,000万円の審査基準と適正基準
  • 住宅ローン3,000万円を借り入れした人の平均年収倍率は6.7倍
  • 住宅ローン3,000万円を組むことができる平均年収は400万円

住宅ローン審査の基準から平均年収に至るまで、以下に解説します。

住宅ローン3,000万円の審査基準と適正基準

住宅ローン3,000万円を組むためには、所定の審査基準と適正基準を満たす必要があります。
無理のない返済額で住宅ローンが組めるように、各金融機関が定めている基準です。
審査の基準には代表的ないくつかの項目があり、それぞれに適正とされる基準があります。
審査および適正の基準については金融機関ごとに異なりますが、一般的な目安を以下にまとめました。

審査基準一般的な適正基準
年収年収の35%以内が住宅ローンの返済基準(返済負担率)
(年収400万円未満は30%、400万円以上は35%または40%などと定義する金融機関もある)
勤続年数一般的には2~3年以上が目安
(1~2年未満でも取り扱い可能な金融機関もある)
年齢20歳以上 完済年齢75歳~80歳未満
(35年ローンの完済時年齢が75~80歳であれば有利)
その他の借入れカードローンや消費者金融などの借入れがあると審査に不利
(支払いの延滞履歴などがあるとかなり厳しくなる)
健康状態団体信用生命保険(団信)への加入要件を満たす健康状態であること
(団信の加入が任意または「ワイド団信」といった加入要件のハードル
を下げる保険を取り扱う金融機関もある)

このように住宅ローンの審査には様々な要件があり、総合的に審査の合否を判断します。
中でも年収は、審査の入口となる重要な部分となります。

住宅ローン3,000万円を借り入れした人の平均年収倍率は6.7倍

注文住宅および土地付注文住宅の購入における全国年収倍率は6.7倍です。
年収倍率とは、住宅の価格を平均年収で除し、住宅価格が年収の何倍に相当するかを表す値で
す。つまり倍率が高いほど購入しにくく、低いほど購入しやすいといえます。
上記の6.7倍は「2020年度フラット35利用者調査」から抜粋した全国平均値です。
当データは全国・近畿圏・東海圏・首都圏・その他地域の5区分に分かれており、熊本県はその
他地域の区分となり、年収倍率は6.6倍です。
これらの倍率は2010年以降に上昇の一途をたどっており、住宅価格が年々上がっていることが
わかります。
また、注文住宅および土地付き注文住宅の購入における所要資金の全国平均は3,534万円です。
このことから平均年収倍率は、住宅ローンを3,000万円借入する場合の目安にもなる値といえる
でしょう。
つまり、住宅ローン3,000万円を借入れした人の全国平均年収倍率6.7倍から見る平均年収は約4
47万円、その他地域の平均年収は約454万円となります。

住宅ローン3,000万円を組むことができる平均年収は400万円

住宅ローンを3,000万円組むことができる平均年収はおよそ400万円です。
これは返済期間が35年、返済比率(返済負担率)が35%、審査金利(実際に支払う金利ではなく金
融機関の審査に用いられる金利基準)が4%の場合で算出しています。
上記基準は一般的な基準であり、金融機関により条件は様々ですが、これらの条件に当てはま
る場合には、住宅ローンを3,000万円組める可能性は高いといえます。
ただし、その他の借入れ(カードローンやオートローンなど)がある場合にはこの限りではない
ため、注意が必要です。
熊本県においてもこれらの平均値は適用されます。
さらに、熊本県の平均年収は410万円(2020年度)であることから、熊本県における3000万円の住宅ローン金額は一般的な数値もといえるでしょう。

住宅ローン3,000万円の返済額を年収別にシミュレーション

次は、実際に住宅ローンを3000万円組んだ場合のシミュレーションを、年収別にまとめてみました。

  • 返済期間別
  • 金利タイプ別

上記2点について、詳しく解説しています。

返済期間別

以下の表は借入金額3000万円、金利1%で算出した目安です。 なおボーナス返済については、あまり選択される人が少ないため0円の均等払いとします。

20年25年30年35年
月々の返済額13万7969円11万3062円9万6492円8万4686円
総返済額3311万2560円3391万8600円3473万7120円3556万8120円

上記を見れば、返済期間が短くなるほど月々の返済額が上がりますが、総返済額は抑えられることがわかります。
とはいえ月々の返済額は重要なため、返済期間を長くとることで調整することができます。
ただし、それに伴い総返済額も上がる点においても意識するようにしましょう。

金利タイプ別

次は住宅ローンを3000万円借りた場合、金利別に毎月の返済額および総返済額を見ていきましょう。
返済期間は35年とします。

0.6%0.7%0.8%0.9%1%
月々の返済額7万79209円8万0557円8万1919円8万3295円8万4686円
総返済額3326万7780円3383万3940円3440万5980円3498万3900円3556万8120円

最近ではマイナス金利といわれるほどの低金利状態が続いています。 そのため上記のような0.6%台の金利も可能で、さらに安い金利で組める金融機関もあります。
ただしこれらの例は主に変動金利をベースにしています。 固定金利であれば、昨今の低金利でも1%を切ることは一般的ではありません。
金利と返済期間、月々の返済額および総返済額を比較して、最適な返済プランを立てましょう。

住宅ローン3,000万円を組む際のよくある質問

住宅ローンは一生の内にそう何度も組むものではありません。
そのため当記事をご覧いただいている方の中には、初めて住宅ローンを組もうとしている方も多いと思われます。
ここでは住宅ローンを組むにあたってのよくある質問についてまとめています。

  • 頭金はどれくらい必要?
  • 年齢の上限や組み方の違いは?
  • 物件によって必要経費は異なる?

以下に詳しく解説します。

質問1. 頭金はどれくらい必要?

頭金については厳密な基準はありませんが、一般的には住宅購入総額の2割ほどが望ましいといわれています。
借入金は月々の返済額に直結するため少ないに越したことはないのと、諸費用を含めた頭金が有るのと無いのとでは、金融機関の審査にも影響することが主な理由です。
ただし最近では頭金0円で住宅ローンが組め、さらに諸費用についても併せて組むことができる金融機関も多くあります。そのため、住宅ローンの審査ハードルが下がってきているのは事実です。
ですが、年収やその他の問題などで住宅ローン審査のジャッジが微妙な場合には、頭金の準備によりクリアできることもあります。
そういったこともあり、少しでも良い条件で住宅ローンを組むための頭金として、2割ほどの頭金を用意しておくことをおすすめします。

質問2. 年齢の上限や組み方の違いは?

住宅ローンの申し込みにあたっては、先述したように年齢の上限が設けられています。
申し込み年齢の下限は20歳以上、上限については75歳~80歳が一般的な基準です。
無理なく住宅ローンを完済できるギリギリのラインとして、金融機関が定めています。
なお、この上限は返済期間にも関わってくるため注意が必要です。
住宅ローンの返済期間は一般的には35年を上限とする金融機関がほとんどですが、例えば申し込み時の年齢が満50歳の場合、返済期間の上限は29年となります。
(※満年齢+1歳を返済期間の上限とする金融機関が多いため)
このように、申し込み時の年齢によっては希望の返済期間での借入れができない場合があるため、毎月の返済額が希望額より上がってしまうこともあります。
そのため、住宅の購入を計画する前に自身の返済期間上限は何年なのかを把握し、返済シミュレーションをしておきましょう。

質問3. 物件によって必要経費は異なる?

購入する物件によって必要経費は異なります。
建物の規模、築年数、土地の評価などによって変動する諸経費項目があるためです。
例えば登記費用には「登録免許税」という税金がかかります。
これらは評価額によって算出されるため、土地建物の評価が高いほど税額が上がります。
評価額とは「固定資産税評価額」とも呼ばれ、不動産にかかる様々な税金の計算をする元となる額のことで、各知事および市町村町が定めています。
他には火災保険も大きく変動します。
建物の所在都道府県、規模、築年数、構造種別、保険の範囲などにより保険料にかなりの差が出る場合もあります。
そのため購入したい物件が見つかった時点で、その物件に対応する諸費用シミュレーションを行なっておくことで現実に近い必要経費を知ることができます。

住宅ローン3,000万円が支払えない場合の対処法

長い返済期間において、3000万円の住宅ローンが負担となり、支払えなくなることがあるかもしれません。では、その場合にはどのように対処すればよいのでしょうか?

  • 売却する
  • 金融機関に返済の相談をする
  • 借り換えをする
  • 任意売却をする
  • 住宅ローンに付帯している保険を利用する
  • リバースモーゲージを利用する
  • ハウスリースバックを利用する

主に、上記7点のような対処が考えられます。

1. 売却する

売却可能金額とローン残高の隔たりがなく、多少あった場合でも補填できる資金があれば売却でき、最もシンプルな対処法です。

2. 金融機関に返済計画の相談をする

一時的な問題であれば銀行に相談し、一定期間を金利のみの支払いにしてもらうなどの対処ができます。

3. 借り換えをする

現在の金利よりも安い金利の銀行に借り換えができれば、月々の返済額を下げることができます。
また「住み替え」という、現在の返済額よりも低い物件に買い替えるという選択肢もあります。ただしこの場合、現在のローンが返済しきれない分次のローンに組み込むことになりますので、注意が必要です。

4. 任意売却をする

住宅ローンの返済の滞納が一定期間続いた場合には任意売却という対処ができます。
債権者(金融機関)の合意のもと、住宅ローンを一部残す形で売却する方法です。ただし、返済がなくなるわけではない点に注意が必要です。

5. 住宅ローンに付帯している保険を利用する

住宅ローンの契約時に「返済支援保険」などの特約に加入している場合に利用できます。
一定期間の支払いを保険によって弁済する対処法です。
契約内容を確認し、加入していれば積極的に利用しましょう。

6. リバースモーゲージを利用する

リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借りる方法です。
住宅ローン返済当初は担保に充てられるほど返済が進んでいないため、一定期間以上返済をしてきた場合に利用できる対処法です。

7. ハウスリースバックを利用する

ハウスリースバックは自宅を売却して、そのまま自宅を賃貸契約して住み続けることができる対処法です。周りに知られることなく返済を完了することができます。
ただし、こちらも住宅ローンの全額を返済できる売却金額になるとは限らないため注意が必要です。

まとめ

ここまで、住宅ローンを3000万借りた場合の返済額や、よくある質問などについて紹介してきました。
本記事をまとめると以下のとおりです。

  • 住宅ローンを3000万借りる場合の目安となる年収倍率や6.7倍、年収目安は400万円
  • 返済期間が短いほど、総返済金額は安くなる
  • 頭金は2割ほど用意しておくことが望ましい
  • 住宅ローンが払えない場合でも状況に応じた様々な対処法がある

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